ТОП-15 ошибок при составлении ДУ
Мы проанализировали договоры управления МКД наших клиентов и увидели, как из-за неудачных формулировок или пропуска важных пунктов они не только не упрощают работу УО, но и создают дополнительные препятствия.
Более того, в соответствии со ст. 432 ГК РФ, пропуск хотя бы одного существенного условия ДУ означает, что договор считается незаключённым.
Перед вами рейтинг ошибок, которые совершают УО при заключении ДУ. Читайте ТОП-15 способов, которыми УО сами создают себе проблемы, и не делайте так.
1. Дублирование текста статей ГК и ЖК РФ
Копировать в договор управления пункты из ГК РФ и ЖК РФ бессмысленно и излишне. Положения этих нормативно-правовых актов и так распространяются на действие договора. Их переписывание - напрасная трата бумаги.
2. Неправильное определение даты заключения договора
Датой заключения договора считается не дата его подписания, а та дата, с которой УК начинает управление МКД. Дата заключения прописывается в тексте ДУ.
3. Отсутствие в договоре описания состава ОИ МКД и адреса данного МКД
Наличие этой информации является обязательным требованием к ДУ, установленным ст. 162 ЖК РФ. Обратите внимание, что под описанием состава ОИ имеется в виду не общее определение понятия, а перечень конкретных объектов имущества.
4. Фиксированная цена договора
В ДУ должен быть прописан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за КУ. Если цена договора фиксирована, изменить её можно только по согласованию с собственниками помещений МКД. В случае, если ОСС не примет изменение цены, УО вынуждена будет осуществлять управление МКД по прежней цене.
5. Неправильный расчёт цены договора
Цена ДУ складывается из четырёх составляющих: содержание ОИ, текущий ремонт ОИ, управление МКД, коммунальные услуги. Плата за содержание ОИ представляет собой сумму стоимости выполненных работ и предоставленных услуг и стоимости КУ в целях содержания ОИ. Стоимость текущего ремонта определяется для каждого МКД индивидуально в зависимости от стандартов жилища и стандартов эксплуатации.Плата за управление МКД равняется стоимости выполнения стандартов, утверждённых ПП РФ N 416. Тарифы на КУ устанавливаются ОМС. В ДУ фиксируется порядок расчёта платы за КУ со ссылкой на тарифы, но не конкретная цена.
6. Отсутствие в договоре порядка ежегодной индексации цен на работы и услуги
В ДУ прописывается формула изменения цены на работы и услуги. В противном случае вы можете столкнуться с ситуацией, когда собственники не согласуют вам изменение цен на работы и услуги по договору.
7. Отсутствие в договоре порядка внесения платы
Плату за КУ собственники могут перечислять через УО или напрямую РСО. Однако следует помнить, что неполный расчёт за оказанные КУ может стать поводом дляжалобы ресурсоснабжающей организации в ГЖИ и внеплановой проверки УО.
8. Отсутствие в договоре порядка изменения перечня предоставляемых работ и услуг
Если порядок изменения такого перечня не прописан в ДУ, то каждый раз при необходимости добавить в перечень те или иные работы и/или услуги придётся заключать дополнительное соглашение.
9. Перечень работ и услуг меньше минимального перечня услуг и работ
В соответствии с ПП РФ N 491, УО ответственна за надлежащие содержание ОИ МКДи должна обеспечить выполнение всех необходимых для этого работ и услуг, независимо от того, прописаны они в договоре или нет.
10. Плохо прописанные права и обязанности сторон
Качественно составленный перечень прав и обязанностей сторон может значительно упростить работу УО. Например, в ДУ следует указать, что собственник обязан обеспечить доступ представителей управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического или другого оборудования, для выполнения ремонтных работ в заранее согласованное время, аварийных работ – в любое время.
11. Отсутствие в ДУ перечня КУ
Согласно Постановлению правительства РФ от 06.05.2011 N 354 исполнителем коммунальных услуг является УО, а не РСО, поэтому перечень КУ и информация о них является обязательным пунктом ДУ.
12. Отсутствие в ДУ порядка осуществления контроля деятельности УО
УК обязана по запросам предоставлять собственникам документы и информацию, касающиеся управления МКД. В ДУ следует прописать, в каком виде будет предоставляться такая информация.
13. Отсутствие в ДУ порядка урегулирования споров
Включение в ДУ пункта о претенциозном порядке досудебного урегулирования споров защитит УО от недобросовестных конкурентов.
14. Отсутствие в ДУ порядка изменения и расторжения ДУ
Изменение и/или расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном ст. 450-453 ГК РФ. УК не может расторгнуть ДУ в одностороннем порядке. По инициативе собственников ДУ может быть расторгнут по основаниям, установленным ст. 162 ЖК РФ.
15. Отсутствие одного или нескольких обязательных приложений
Обязательными приложениями к ДУ являются:
Нужен образец договора управления многоквартирным домом? Примеры формулировок, обзор судебной практики и практические рекомендации по составлению ДУ мы рассмотрели в 4-дневном онлайн-курсе «Договор управления - 2016».
Саморегулируемая организация 